▲ 유재흥 소프트웨어정책연구소 산업제도연구실선임연구원

[컴퓨터월드] 기술 변화의 속도가 빨라지면서 기업들의 흥망성쇠 주기도 이에 비례해 빨라지고 있다. 창업 10년 미만의 기업이 시장의 패권을 차지하기도 하고, 영원할 것처럼 여겨졌던 세계적인 기업이 신생 기업의 먹잇감이 되기도 한다. ‘SW가 세상을 먹어치우고’, ‘모든 기업이 SW기업’으로 변신하는 디지털 전환의 격변기에 기업의 디지털 DNA를 강화시켜 1조 원 이상의 가치를 갖는 유니콘 기업이 된 스타트업들이 10여년 사이에 여러 국가에서 출현했다.

본지는 다가오는 4차 산업혁명시대가 우리 기업들이 유니콘 기업으로 성장할 수 있는 기회를 제공할 수 있다는 판단에 따라 각 분야 대표적인 유니콘 기업을 소개하는 난을 마련했다. ‘유니콘 기업으로 본 4차 산업혁명 시대 신산업’이라는 주제의 유재흥 소프트웨어정책연구소 선임연구원(경영학 박사)의 글을 1년 동안 연재한다. 이번 강좌가 우리나라 유니콘 기업 탄생에 기여할 수 있기를 기대한다. <편집자 주>
 

유재흥 연구원은 한국과학기술원 경영학 박사로 소프트웨어 산업 생태계, 혁신 기업 성장 전략, 신기술 확산 전략 등에 대해 연구활동을 해왔다. ‘제4차 산업혁명과 산업의 디지털 전환 연구’, ‘트럼프 정부 출범이 국내 SW 산업에 미치는 영향’ 등에 관한 보고서와 ‘실체 있는 제4차 산업혁명 : 사회현안해결형 공공SW사업으로!’ 등의 칼럼을 다수 게재했다.

1. 유니콘의 시대 : 유니콘 기업, 제4차 산업혁명 시대를 열다! (1월호) 2. (드론) DJI Innovation: 미국을 추월한 드론 산업의 선두 주자 (2월호)  3. (헬스케어) iCarbonX : 디지털 헬쓰케어, 중국의료를 혁신하다 (3월호) 4. (핀테크) Lufax: 글로벌로 성장하는 중국 P2P 대출 기업(4월호) 5. (VR/AR) Magic Leap : 가상시대를 열다!(5월호) 6. (빅데이터/AI) Palantir Technologies: 세상에서 가장 수상한 스타트업(6월호)  7. (온라인 게임) Unity Technologies: 게임산업의 엔진(7월호)  8. (전자상거래) Flipkart : 인도의 아마존(8월호)  9. (항공우주) SpaceX : 우주 여행 시대를 열 것인가(9월호) 10. (부동산) WeWork : 오프라인 공간의 재탄생(이번호)  11. 한국은 왜 유니콘이 나오지 못할까?

올해도 어김없이 부동산 뉴스가 연일 헤드라인을 장식하고 있다. 정부의 수차례 규제에도 서울과 수도권의 집값은 고공행진을 멈출 기색을 보이지 않는다. 청년들은 주거비 부담으로 결혼을 늦추거나 포기하고 있어 부동산 문제는 한국 사회의 저출산, 고령화의 원흉으로 지목되고 있다.

우리나라 가계부채는 1,500조 원을 목전에 두고 있는데 이는 작년 3월 기준으로 가구당 1억 3천만 원이 조금 넘는 액수다. 그리고 이 가계 대출을 주도한 것이 주택 담보 대출이다. 소득의 40% 이상을 부채 원리금 상환에 쓰고 있는 이른바 고위험 가구가 최근 2년 사이에 31만 가구에서 46만 가구로 50% 가까이 증가했다. 서울시 아파트 평균 매매가격이 7억 원을 넘어 섰다니 빚을 내지 않고서는 평생 내 집 마련은 먼 꿈이 되고 있다.

합리적인 비용으로 주거비용을 해결할 수 없을까? 부동산이라는 한국 사회의 거대한 문제에 응전하는 기업이 새로운 부를 창출하는 기업으로 발돋움을 할 수는 없을까? 이번 글에서는 부동산 시장에서 파란을 일으키고 있는 글로벌 공유오피스 기업 위워크(WeWork)에서 그 가능성을 찾아보고자 한다.

위워크 개요

위워크는 2010년 아담 노이먼과 미구엘 맥컬비에 의해 설립된 기업으로 뉴욕에 본사를 두고 있다. 창업가, 프리랜서, 중소기업뿐만 아니라 대기업을 대상으로 사무 공간을 임대한다.

2018년 현재 전 세계 70여개 도시에 걸쳐 250여개의 공유오피스를 운영하고 있으며 회원은 25만 명이 넘는다. 2017년 매출은 약 9억 달러로 매출 대부분은 기업 고객을 대상으로 한 임대 수익에서 발생하고 있다. 창업 4년만인 지난 2014년 이미 200억 달러의 기업 가치를 인정받으며 유니콘 기업에 편입됐다. 현재, 한국, 일본, 중국을 포함한 아시아 국가, 호주, 브라질, 프랑스, 독일 등 전 세계에 걸쳐 지점을 운영하고 있으며 5천명 이상의 직원이 일하고 있다.

▲ 2018년 위워크의 글로벌 통계(출처: 위워크)

위워크의 창업과 차별성

위워크의 시작은 작았다. 2008년 5월 뉴욕 브룩클린에서 그린데스크(GreenDesk)라는 친환경 공유 오피스 사업을 하고 있던 노이먼과 맥컬비는 사업을 매각하고 2010년 위워크를 공동 창업한다. 2008년 금융 위기 이후 뉴욕 일대 빈 사무 공간이 늘기 시작했고 상대적으로 프리랜서들과 새로운 창업을 하려는 수요가 있어 그 기회를 포착하고 신개념 공유오피스 시장을 개척한 것이다.

1) 창조적 충돌을 위한 공간 창출
위워크의 창업주들이 처음 고민한 부분은 커뮤니티였다. 창업할 사람들도, 일감을 찾는 프리랜서들도 있다. 하지만 이들이 연결되어 협업할 수 있는 공간은 없다는 것이 그들이 주목한 페인포인트(Pain-point)였다. 그래서 그들은 공유오피스(Co-working space)를 네트워킹 스페이스로 만드는데 집중한다.

실제 위워크의 한국지사장은 한 인터뷰에서 코워킹 스페이스를 21세기판 주막, 소셜 허브로 표현한다. 다양한 인적 교류는 코워킹 스페이스 사업체들이 공통적으로 강조한다. 이를 위해 입주자간의 네트워킹 촉진을 위해 다양한 이벤트를 개최한다. 각종 조찬 모임, 맥주 파티, 피자 파티, 요가, 명상, 영어 회화 클래스에 이르기까지 다양하다.

공유오피스에서 알게 된 투자자나 에이전시 등을 통해 새로운 인맥을 발견하거나 사업을 진행하는 경우도 생긴다. 실제 물리적인 공간 안에서 새로운 사람들과 끊임없이 만남과 관계를 만들어 낼 수 있는 기회를 갖게 된다. 출근할 때마다, 가벼운 점심이나 차를 마실 때, 심지어 조깅이나 반려동물과 산책하면서 다양한 사람들간의 창조적 상호작용이 이루어진다.

2) 최고의 입지
위워크는 오피스업계의 스타벅스라고 불린다. 시장 선두라는 이미지와 함께 고급스러움이 가미된 표현이다. 실제로 위워크의 오피스는 대도시의 중심지에 위치해 있다. 위워크는 2016년 강남에 첫 지점을 냈다. 그리고 2018년 들어 서울역 서울스퀘어 빌딩 4개층, 종로1가 종로타워빌딩 8개층을 계약했다.

▲ 위워크 사무실 및 빌딩(예시)

서울에서도 중심 업무 구역인 여의도, 을지로, 강남역의 멋진 건물들을 임대해 창의적 공간으로 리모델링하고 이를 개인과 기업들에게 재임대를 한다. 자본이 부족한 창업기업, 중소기업은 변두리 허름한 사무실에서 시작하는 것이 보통인데 이제 서울 중심지 대로변의 번듯한 대형 빌딩에서 시작할 수 있다. 이들은 명함에 찍힌 주소 자체가 상대에게 주는 이미지가 다르다고 말한다.

마이워크스페이스라는 한 코워킹스페이스는 가상사무실 서비스를 제공하는데 월 7만 원에 사업주소로 코워킹스페이스를 이용할 수 있도록 해주기도 한다.

3) 비용
공유오피스는 직접 부동산을 소유하는 부담을 줄이고 필요한 기간만큼 임차해 사용할 수 있다. 사무 공간을 꾸미거나 유지 보수하는 비용을 절약할 수 있다. 부수적인 사무 환경에 신경 쓰는 대신 업무에만 집중할 수 있도록 지원한다. 이미 각종 편의 시설, 사무 용품 및 인프라가 갖춰져 있고, 강의와 각종 소셜 이벤트도 제공된다.

실제로 대기업의 태스크포스나 신사업 부서등이 위워크와 같은 공유오피스를 이용하려는 경향이 있다. 이러한 조직은 기밀성 유지, 유연한 근무, 린스타트업 환경이 필요한데 공유오피스가 그런 조직을 위해 필요한 환경을 제공하고 있다. 중국의 최대 관광업체 씨트립, GE 등이 부동산 비용 부담, 보안 비용 등을 이유로 서울의 위워크 공간을 일부 임대해 사용하고 있다.

비용 측면에서는 기존의 비용보다 싸다고 말하긴 어렵다. 하지만 경쟁이 늘어나면서 가격도 낮아질 전망이다. 이미 서울의 코워킹스페이스 수가 2017년 28개에서 2018년 초 51개로 두 배 가까이 늘었다. 위워크의 월 임대료는 고정 좌석이 아닌 공용 핫데스크만 하더라도 30만 원이 훌쩍 넘는다. 하지만, 비슷한 강남에 위치한 마이워크스페이스는 고정 좌석이 25만 원 수준이다. 매일 커피숍으로 출근해 일을 하는 프리랜서의 경우 커피값과 무제한 음료를 제공하는 공유오피스 비용 사이에서 고민하게 된다.

공유오피스를 넘어

위워크는 2년 전 기업의 사무 공간 공유 사업에서 다른 사업으로 영역을 확대했다. 공동주택개념인 위리브(WeLive)사업이 그것이다. 주택을 공동으로 사용하고, 요리, 청소, 세탁 서비스를 공동으로 제공하는 개념의 사업이다. 숙박은 며칠에서 몇 달간 유연하게 정할 수 있다.

2016년 사업을 시작할 당시 2018년까지 위워크 전체매출의 20% 이상을 차지하겠다는 목표를 밝혔다. 하지만 현재까지 뉴욕 맨하탄과 워싱턴 DC의 두 곳을 만 개소한 상태다. 맨하탄의 경우 프라이빗 스튜디오는 월 3,050달러, 워싱턴 DC는 월1,500달러에 이용할 수 있다.

또 ‘파워드 바이 위(Powered by We)’라는 사무 공간 설계 서비스도 준비 중이다. 대기업 보유한 사옥을 위워크와 같은 느낌으로 꾸며주는 신산업이다. 이미 홍콩의 스탠다드차타드 은행에서 시범사업을 진행했고 한국에서도 사업을 논의 중이다.

부동산에 이는 부는 새바람

1) 공유 패러다임의 확산
위위크는 부동산에 이는 공유경제 모델의 대표적인 사례다. 기간과 공간을 분할하여 제공한다. 부동산을 소유의 개념에서 이용의 개념으로 패러다임을 바꾸고 있다. 이용자의 입장에서 지불 가능한 수준에서 최고의 입지에 세련된 환경을 갖춘 사무실을 얻을 수 있다. 이는 마치 소프트웨어 업계의 클라우드(Cloud)사업과 유사 같다.

창업기업들이 비싼 컴퓨팅 인프라를 구매하여 사업을 시작하는 대신 아마존웹서비스와 같은 클라우드 인프라를 이용해 필요한 만큼 서비스를 제공받고 비용을 사용한 만큼 지불하는 방식으로 대부분의 스타트업 기업들이 채택하고 있다. 유연하고 신속한 창업이 이제 온라인 공간에서 오프라인 공간으로 옮겨 오고 있다. 이런 의미에서 공유 공간의 활용은 공유 경제의 확산에 따른 문화적 추세라 할 수 있다.

2) 첨단 기술과의 만남
부동산 산업은 일반적인 임대, 중개업을 포함해 관리와 개발 사업을 포함해 금융업과 연계된다. 앞서 살펴본 위워크는 부동산을 임대해 새롭게 단장하여 재임대하는 사업 모델을 가지므로 임대와 개발, 관리가 혼합되어 있는 형태라 할 수 있다. 하지만, 위리브, 파워드바이위라는 신사업을 시도하면서 주거용 부동산 산업과 개발업까지 사업을 확장하고 있다. 또한, 이미 세계적 각 영역에서 IT기술을 활용한 전문화된 기업들이 등장하고 있다. CB인사이트(CBInsight)에 따르면 2011년부터 2017년까지 이러한 전문 프롭테크에 90억 달러가 투자됐다.

▲ 부동산과 프롭테크의 사업 영역

소위 부동산 분야의 기술 기업을 일컫는 프롭테크(Proptech) 기업들 중에 위워크만이 유일한 유니콘은 아니다. 미국의 하우즈(houzz)도 리모델링 및 인테리어 전문 유니콘 기업이다. 이 기업은 인테리어 업체와 수요자를 연결해 주는 플랫폼 역할을 하고 약 15%의 수수료를 수익을 챙긴다.

우리나라에는 집닥(Zipdoc)이란 스타트업이 있다. 미국의 부동산 경매 사이트 텐엑스(ten-x)도 12억 달러의 기업 평가를 받고 중국의 부동산 매물 정보 사이트 아이우지우는 10억 달러의 평가를 받는 유니콘 기업이다.

한편 미국의 렌딩홈(LendingHome)은 주택 담보 대출 등의 부동산 금융 서비스를 제공한다. 크레디파이(CrediFi)는 빅데이터 기반으로 부동산 가치평가와 투자 분석 정보를 제공한다. 매터포트(MatterPort)는 증강현실 기반의 부동산 정보를 제공한다.

이밖에 미국 경제전문지인 포브스(Forbes)는 2018년 주목할 프롭테크 기업 5개의 신생업체를 소개하고 있다. 이들 5개 업체는 영국의 IT기반 부동산 관리 및 중개서비스업체 노에이전트(No Agent), 건축물 사후 하자 관리 등 고객 관리 소프트웨업체 클릭스픽스(Clixfix), 영국의 주택 임차예치금 서비스 업체 리파짓(Reposit), 증강현실 및 가상현실 기반 부동산 정보 플랫폼 업체 시어블(Seeable), 사람들의 발걸음으로 에너지로 변환해 주는 바닥 소재(Smart Flooring Solution) 업체 페이브젠(Pavegen)이다.

▲ 상업용 부동산 기술 시장 지형도(자료: CBinsights)

 

부동산 시장의 투명성 확보라는 과제

최근, 부동산 문제가 제기되면서 ‘주택정보 시스템’ 개편이 이슈로 떠올랐다. 주택 실거래 신고 시스템의 실시간 정보 업데이트가 늦고, 계약 취소 건 등이 실제로 잡히지 않아 부동산 수요자에게 정확한 정보를 제공하고 있지 못하다는 비판이 거세게 제기됐기 때문이다.

이에 국토부에서는 ‘주택정보 시스템’을 개편하고 관련 제도를 개선하겠다는 안을 발표했다. 우선 주택 실거래가 신고 기간을 현행 60일에서 30일로 단축시켜 신속하게 정보를 업데이트하게 했다. 또 허위 거래를 만들어 집값을 조작시키는 것을 막기 위해 계약 무효, 취소, 해약되었을 경우에도 신고를 의무화 하는 방안이 추진된다.

또 산재한 주택임대정보를 통합한다. 그동안 확정일자와 건축물 대장은 국토부, 재산세 대장과 주민등록자료는 행안부, 월세세액공제 정보는 국세청 등이 별도로 관리하고 있었다. 하지만 개편하는 시스템에서는 관련 데이터베이스를 통합해 다주택자의 주택보유, 전월세 운영 현황을 한눈에 파악하도록 만든다. IT기술을 활용해 주택임대시장의 투명성을 확보하겠다는 것이다.
 

후방산업의 성장과 새로운 기회

부동산은 우리 국민 자산의 2/3를 차지하고 있는 만큼 국민의 생활과 경제에 직결된다. 비용은 낮추고 주거 요건을 제고 시키는 바램을 누구나 갖고 있다. 따라서 이를 만족시킬 수 있는 투명한 거래 플랫폼과 부동산 가치 사슬에 존재하는 다양한 민간 스타트업의 육성이 절실히 필요하다. 우리나라 부동산은 주택임대관리업, 중개업, 감정평가업, 금융업 등의 겸업이 금지되어 있어 서비간 단절이 발생하고 산업이 영세한 편이다.

하지만, 최근 부동산 중개 플랫폼인 직방, 다방, 호갱노노, 알스퀘어, 인테리어 및 리모델링 중개업체 집닥, 투자 및 자금 유치분야에서는 공감랩, 밸류맵, 테라펀딩(TerraFunding), 코워킹스페이스에서는 마이워크스페이스, 패스트파이브 등 스타트업이 등장하고 있다.

향후 주택시장은 현재의 건축, 분양 시장이 점차 실거주 중심으로 전환하면서 임대, 관리, 리모델링 등의 후방 산업의 중요도가 증가할 것이다. 도시화율은 더욱 높아지지만 자연스럽게 도시의 노후화와 농어촌의 쇠퇴 속도도 빨라질 것이다.

여기에서 다양한 스타트업의 등장이 기대된다. 새로운 기회를 포착하기 위해서는 현재의 부동산 시장의 디지털 전환을 주도하는 미국, 영국, 중국 기업들의 추세를 지속적으로 모니터링할 필요가 있다. 가장 중요한 차별화 전략은 역시 생활의 필요(Pain Point)에서 시작해야 한다.

얼마전 위워크는 팀(Teem)이라는 업무공간 분석 전문 소프트기업을 인수했다. 업무 팀원들간의 협업과 작업 효율성을 위한 공간 설계 컨설팅을 제공하는 기업이다. 인수가격은 1억 달러로 추정된다. 위워크는 지속적으로 입주 회원간의 상호작용을 통해 보다 생산적인 결과를 낼 수 있도록 투자하고 있는 것이다. 스타트업의 고민도 이와 같은 현실적인 욕구에 대한 도전에서 시작되어야 한다. 그리고 그러한 도전은 공유, 투명성, 생산성, 그리고 커뮤니티이라는 부동산 시장의 새로운 패러다임을 만들어 가게 될 것이다.